En Colombia, la mayor\u00eda de los centros comerciales y edificios de oficinas en el mercado son propiedad de varios propietarios y no son de su propiedad, como en los Estados Unidos o M\u00e9xico.<\/p>\n
Esta forma de propiedad, conocida como propiedades horizontales, tiene un impacto en el mercado a trav\u00e9s de la velocidad de los aumentos o disminuciones de los precios y la duraci\u00f3n del ciclo de construcci\u00f3n. La rentabilidad de la propiedad tambi\u00e9n se ve afectada por la capacidad de cambiar la combinaci\u00f3n de inquilinos y las diferencias en las operaciones. Seg\u00fan Jorge Lizan, Director General de Lizan Retail Advisors (LRA), una empresa con sede en Nueva York que se especializa en la expansi\u00f3n de minoristas a nivel global, incluyendo Latinoam\u00e9rica,\u202f\u201cColombia es uno de los pocos pa\u00edses del mundo donde los centros comerciales son propiedad de propiedades horizontales, un sistema que se desarroll\u00f3 debido a la falta de financiaci\u00f3n para centros comerciales y edificios de oficinas\u201d.<\/p>\n
La velocidad del precio aumenta\/disminuye. Dentro de los edificios, en un mercado de propiedades horizontales, a menudo existe una fuerte competencia de precios para los inquilinos y esto a veces impulsa los precios hacia arriba o hacia abajo. Actualmente, en algunos submercados de oficinas en Bogot\u00e1, se completa el exceso de oferta y se env\u00eda al mercado. En este entorno, hemos visto que las reducciones de precios ocurren m\u00e1s r\u00e1pidamente. Adem\u00e1s, a menudo las motivaciones de inversi\u00f3n privada de un individuo impulsan estas disminuciones: algunos propietarios ven la inversi\u00f3n en un piso de oficinas o espacio comercial como una pensi\u00f3n o una fuente constante de ingresos. Algunos est\u00e1n dispuestos a reducir el precio de alquiler de un espacio para cubrir el costo de los cargos de mantenimiento de \u00e1rea com\u00fan y los impuestos a la propiedad, o incluso los gastos personales. Un propietario de edificio de propiedad absoluta tiene m\u00e1s control y puede limitar las reducciones de precio, y no compite contra s\u00ed mismo. Adem\u00e1s, los inversores de propiedad total tienden a tener m\u00e1s recursos financieros para resistir las tendencias bajistas del mercado y optimizar los alquileres en un mercado de lujo.<\/p>\n
Ciclo de construcci\u00f3n no tan r\u00e1pido. El ciclo de construcci\u00f3n general se alarga en un mercado inmobiliario multi-propietario porque el ciclo de informaci\u00f3n es m\u00e1s largo y no reacciona tan r\u00e1pido. En un mercado de propiedad absoluta, los propietarios son profesionales y monitorean constantemente el mercado para tomar decisiones de inversi\u00f3n. La oferta y la demanda pueden analizarse y son predictivas de vacantes y precios. Los desarrolladores realizan estudios de mercado y estudios de factibilidad antes de construir, y los inversores y banqueros estudian estos informes detenidamente al evaluar la viabilidad de un proyecto. Cuando el proyecto est\u00e9 completo, lo mantendr\u00e1n y ser\u00e1n responsables de su rentabilidad a largo plazo. En un proyecto de una propiedad horizontal, los pisos de oficinas individuales o los centros comerciales se venden antes de la construcci\u00f3n a compradores individuales u operadores propietarios, que no son profesionales de bienes ra\u00edces.<\/p>\n
No pasan tanto tiempo estudiando el mercado, ni tienen la informaci\u00f3n interna que es dif\u00edcil de obtener en el opaco mercado inmobiliario de Colombia. Los desarrolladores tienen un inter\u00e9s limitado en hacer estudios de mercado: si las propiedades se venden con \u00e9xito antes de la construcci\u00f3n, avanzan y se construyen. Lizan coincide en que\u202f\u201clos desarrolladores de propiedades horizontales generalmente desarrollan propiedades sin el an\u00e1lisis de factibilidad adecuado, ya que no ser\u00edan los administradores de activos en primer lugar, creando una situaci\u00f3n en la que se desarrollaron muchos centros comerciales inviables o propiedades con GLA que no ten\u00edan demanda de mercado\u201d.<\/p>\n
Los inversionistas individuales no tienen el conocimiento o la informaci\u00f3n actualizados como un profesional de bienes ra\u00edces, y es dif\u00edcil para ellos predecir las vacantes y los precios del proyecto futuro. En un mercado estratificado con exceso de suministros, los proyectos se construyen que no son factibles, ya que los inversores contin\u00faan invirtiendo, sin entender completamente la din\u00e1mica del mercado. A las personas les toma m\u00e1s tiempo comprender que hay un exceso de oferta en el mercado, o que los precios no est\u00e1n aumentando, lo que alarga el ciclo de construcci\u00f3n y lo hace menos eficiente.<\/p>\n
Eficacia de la Mezcla de inquilinos. Esta es la verdadera debilidad de la propiedad horizontal en los centros comerciales, ya que los propietarios no pueden controlar d\u00f3nde se ubican los inquilinos. Cada propietario decide a qu\u00e9 inquilino van a alquilar, independientemente de lo que vendan, su reputaci\u00f3n y su imagen de marca. En algunos centros comerciales, hay marcas menos conocidas que pueden pagar rentas altas, que ocupan espacios principales. Esto no ayuda al centro en general y perjudica las ventas de otros inquilinos. Los centros comerciales de propiedad total, por otro lado, optimizan su combinaci\u00f3n para llevar a los compradores a sus centros y organizarlos de una manera que maximice las ventas de sus inquilinos. A largo plazo, los mejores inquilinos se trasladar\u00e1n a centros de propiedad total; en general, las ventas ser\u00e1n m\u00e1s altas. En edificios de oficinas, la combinaci\u00f3n de inquilinos es menos importante, pero puede tener un efecto negativo. Hay ejemplos de propietarios alquilando a inquilinos que tienen una gran afluencia de visitantes, como embajadas u oficinas de doctores, que ocupan el estacionamiento y el acceso, pero tambi\u00e9n disminuyen el atractivo general del edificio de oficinas.<\/p>\n
Ahorro de costos \u2013 Operaciones. El dise\u00f1o del proyecto en s\u00ed tiene un efecto importante en los costos, que se transfieren a los inquilinos y afectan sus resultados. Al dise\u00f1ar nuevos centros comerciales o edificios de oficinas, los propietarios \/ desarrolladores tienen una ventaja: ya que operan centros comerciales como administradores de activos y propietarios, entienden los costos y la forma de minimizarlos. Su inter\u00e9s personal es desarrollar y construir los edificios m\u00e1s rentables a largo plazo, para aumentar el valor de la propiedad y el rendimiento del activo. Los desarrolladores de propiedades horizontales pueden estar involucrados en algunas de las administraciones de propiedades de sus edificios, pero no tienen un inter\u00e9s propio en la optimizaci\u00f3n de las operaciones a largo plazo ni en el valor de los activos. Los edificios de propiedad de propiedad horizontal a menudo se construyen de forma m\u00e1s econ\u00f3mica, para dar la apariencia de una mayor tasa de rendimiento para los futuros propietarios. Sin embargo, este ahorro de costos a veces afecta las operaciones, instalan iluminaci\u00f3n m\u00e1s barata y menos costosa, pisos no duraderos y aislamiento de baja calidad. Adem\u00e1s, a veces, los desarrolladores de propiedades multi-propietario no construyen suficiente estacionamiento que limita a\u00fan m\u00e1s las ventas potenciales y el \u00e9xito de un centro.<\/p>\n
Cambio del modelo Lizan cree que\u202f\u201cel sistema comenz\u00f3 a cambiar recientemente, principalmente por el ingreso de desarrolladores internacionales, provenientes de Chile, Guatemala, El Salvador, Portugal, etc. En la actualidad, todav\u00eda hay centros comerciales que se desarrollan bajo el antiguo sistema de propiedad horizontal, pero m\u00e1s y m\u00e1s tambi\u00e9n se est\u00e1n desarrollando bajo la mejor pr\u00e1ctica internacional de arrendamiento, y por supuesto, los mejores centros comerciales actualmente en desarrollo est\u00e1n con este modelo\u201d. A medida que los mercados minoristas y de oficinas tienden a desarrollar m\u00e1s propiedades de propiedad total, esperamos ver mejoras en el dise\u00f1o y la calidad general del producto entregado en el mercado.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
En Colombia, la mayor\u00eda de los centros comerciales y edificios de oficinas en el mercado son propiedad de varios propietarios y no son de su propiedad, como en los Estados Unidos o M\u00e9xico.<\/p>\n
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