El Reporte de Condici\u00f3n F\u00edsica de la Propiedad o PCA por sus siglas en ingl\u00e9s (Property Condition Assessment) es un reporte que LOGAN ofrece en Colombia, Per\u00fa, M\u00e9xico, Costa Rica, y otros pa\u00edses. Este reporte analiza el estado f\u00edsico de la propiedad, y luego determina que puede ser mejorado para traer la propiedad a un estado est\u00e1ndar o aceptable. Se elabora una proyecci\u00f3n de lo que debe ser reparado o mejorado, y se detalla en una proyecci\u00f3n financiera, la cual concluye un estimado de los fondos que deber\u00edan ser separados como capex en la l\u00ednea de tiempo. En Latinoam\u00e9rica, especialmente con propiedades viejas, hay muchas irregularidades en el mantenimiento de las propiedades, por lo cual es una condici\u00f3n a tener en cuenta cuando se venden.<\/p>\n
El no tener en cuenta un an\u00e1lisis de las Condiciones F\u00edsicas de la Propiedad al adquirir una puede conllevar a los siguientes problemas:<\/p>\n
Adquirir una propiedad por un valor muy elevado \u2013 com\u00fanmente sucede<\/p>\n
No modelar el costo de futuras reparaciones \u2013 terminar pagando mucho por la propiedad<\/p>\n
Sin negociaciones de la propiedad en base a su estado real \u2013 pocos propietarios mantienen la propiedad en un estado perfecto, se ve con frecuencia en LATAM<\/p>\n
Solo haciendo estudios de vulnerabilidad s\u00edsmica \u2013 estos estudios analizan el estado estructural de la propiedad, pero no tienen en cuenta muchas otras cosas. Hay muchos componentes que son importantes en las edificaciones \u2013 y su condici\u00f3n es importante para futuros inquilinos y por ende a la rentabilidad de la propiedad.<\/p>\n
Uso<\/p>\n
Negociaci\u00f3n \u2013 el PCA generalmente se ordena mientras el comprador est\u00e1 bajo acuerdos para comprar una propiedad. Este reporte es una herramienta importante para poder informar al vendedor de las deficiencias que deben subsanarse antes del cierre. La alternativa ser\u00eda inspeccionar la propiedad por su cuenta, sin embargo, a menudo los compradores no tienen esta experiencia, ni el comprador siempre respeta la opini\u00f3n del comprador. Un PCA de un tercero es hecho por alguien con experiencia y tiene m\u00e1s peso porque es una opini\u00f3n objetiva y profesional.<\/p>\n
Modelaci\u00f3n financiera \u2013 Las proyecciones normalmente son muy generales al modelar nuevas adquisiciones, con frecuencia los analistas proyectan un porcentaje del ingreso bruto que produce la propiedad. Esto puede funcionar para nuevas propiedades \u2013 dado que todo es nuevo. Sin embargo, cuando la propiedad es vieja, no es muy claro la vida \u00fatil remanente de los componentes de la propiedad y funcionalidad.<\/p>\n
Por ejemplo, si los componentes principales de la propiedad que se est\u00e1 adquiriendo, como el techo, necesitan ser reemplazado en el corto plazo, la proyecci\u00f3n de\u00a0capex\u00a0podr\u00eda considerarse baja. El PCA\u00a0detalla de cerca lo que tendr\u00e1 que ser mejorado, por lo que no habr\u00eda sorpresas.\u00a0 Esto permite al equipo de adquisici\u00f3n negociar con m\u00e1s confianza y precisi\u00f3n.<\/p>\n
Proceso<\/p>\n
La gu\u00eda est\u00e1ndar para llevar acabo un PCA\u00a0es la\u00a0ASTM E2018\u00a0\u2013 la cual es seguida por LOGAN en la elaboraci\u00f3n de este reporte. A\u00a0continuaci\u00f3n,\u00a0se enlistan los pasos t\u00edpicos que se tienen en cuenta para el PCA:<\/p>\n
– Encuestas y revisi\u00f3n de la informaci\u00f3n<\/p>\n
– Inspecci\u00f3n f\u00edsica de la propiedad. Este es la revisi\u00f3n de la propiedad y cuenta con diez elementos principales a tener en cuenta pro el inspector:<\/p>\n
Lugar y terreno de la edificaci\u00f3n<\/p>\n
Estructura, y cerramientos de la edificaci\u00f3n<\/p>\n
Techo y cubiertas<\/p>\n
Calefacci\u00f3n<\/p>\n
Hidrosanitarias<\/p>\n
Aire acondicionado y ventilaci\u00f3n<\/p>\n
Ascensores y escaleras<\/p>\n
Protecci\u00f3n contra incendios y sistema de evacuaci\u00f3n<\/p>\n
El\u00e9ctricos<\/p>\n
Acabados interiores<\/p>\n
Consideraciones adicionales<\/p>\n
Determinar clasificaci\u00f3n NFPA (Protecci\u00f3n Contra Incendios), Consideraciones s\u00edsmicas, Infecciones Plagas\/Rodadores, Humedad, Acceso a movilidad reducida<\/p>\n
Desarrollo de la estimaci\u00f3n de costos para reparaciones<\/p>\n
Escribir el reporte de la Condici\u00f3n F\u00edsica de La Propiedad (PCA)<\/p>\n
Tiempo para Completar<\/p>\n
El reporte normalmente toma un tiempo entre 3 a 4 semanas desde el momento que se firma el contrato y se recibe la informaci\u00f3n necesaria para el desarrollo.<\/p>\n
Calificaciones<\/p>\n
La calidad del informe PCA es el resultado de la experiencia y la comprensi\u00f3n del inspector que\u00a0inspeccione y\u00a0redacte el informe.\u00a0 La experiencia trabajando en el tipo de producto, el conocimiento y la comprensi\u00f3n del mercado particular en Am\u00e9rica Latina y las certificaciones profesionales son importantes.\u00a0 En LOGAN, el informe de PCA es siempre\u00a0llevado a cabo por\u00a0un arquitecto o ingeniero con registro profesional.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
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