El PCA o Property Condition Assessment (Evaluaci\u00f3n del Estado de una Propiedad) es un informe de consultor\u00eda ofrecido por LOGAN en Am\u00e9rica Latina que est\u00e1 dise\u00f1ado para la adquisici\u00f3n de propiedades por parte de inversionistas o fondos inmobiliarios. El producto PCA es ofrecido por los consultores de LOGAN en M\u00e9xico, Per\u00fa, Costa Rica, Guatemala y otros pa\u00edses latinoamericanos. El prop\u00f3sito de este breve art\u00edculo es abordar los usos del informe y el razonamiento relacionado para su solicitud.<\/p>\n
Negociaci\u00f3n<\/p>\n
El PCA es una herramienta utilizada por inversionista profesionales para negociar el precio de un activo durante el per\u00edodo de diligencia debido a una adquisici\u00f3n. El proceso de negociaci\u00f3n comienza con una Carta de Intenci\u00f3n (vinculante o no) o con un Contrato de Compraventa, donde ambas partes acuerdan los t\u00e9rminos de la transacci\u00f3n: plazos, dep\u00f3sitos, precios, etc. Lo que a menudo se pasa por alto, o a veces no se define, es el estado de la propiedad. \u00bfEn qu\u00e9 condiciones se vende el activo?<\/p>\n
Seg\u00fan un Contrato de Compraventa t\u00edpico, normalmente se supone que los bienes est\u00e1n en \u201cbuenas\u201d condiciones, pero no siempre es el caso. Despu\u00e9s de firmar el Contrato de Compraventa, el comprador deber\u00eda solicitar una Evaluaci\u00f3n del Estado de la Propiedad (PCA \u2013 Property Condition Assessment), elaborado por un consultor externo para evaluar el estado de cada componente del inmueble. Con este reporte, el comprador puede negociar el precio m\u00e1s bajo para compensar las reparaciones que haya que hacer o solicitarle al vendedor que mejore la propiedad al nivel esperado antes del cierre. Algunas veces esta es una condici\u00f3n vinculante en el Contrato de Compraventa, lo que significa que el vendedor debe mejorar la propiedad o entregarla en las condiciones requeridas.<\/p>\n
Escenario de Ejemplo<\/p>\n
Un fondo de inversi\u00f3n o Fibra Ultra acaba de firmar un contrato de Compraventa para adquirir una nave industrial en la Ciudad de M\u00e9xico. El contrato requiere un dep\u00f3sito del 20% que se mantiene como no reembolsable, y el vendedor est\u00e1 obligado a entregar el inmueble en \u201cexcelentes\u201d condiciones. Hay un periodo de debida diligencia que comienza a partir de la firma del Contrato de Compraventa y el dep\u00f3sito que se extiende por 90 d\u00edas. Al final de los 90 d\u00edas, se realiza el pago del 80% restante y se entrega la propiedad. El fondo de inversi\u00f3n decide solicitar la Evaluaci\u00f3n del Estado de la Propiedad (PCA \u2013 Property Condition Assessment) a LOGAN para verificar la condici\u00f3n de la propiedad. LOGAN comienza a trabajar y env\u00eda a su equipo de expertos en inspecci\u00f3n de propiedades a revisar el activo. Se tomaron fotograf\u00edas y se revis\u00f3 visualmente la propiedad; sin embargo, al revisar el techo, LOGAN nota signos de da\u00f1o por agua y grietas en la superficie impermeable. LOGAN investiga la edad del techo y descubre que tiene m\u00e1s de 40 a\u00f1os, lo que supera la vida \u00fatil de este tipo de techos. Despu\u00e9s de leer el PCA, Fibra Ultra contacta al vendedor y le notifica los hallazgos. Fibra Ultra negocia entonces que el vendedor sustituya el techo o reduzca el precio de compra por el costo de reemplazar el techo. El vendedor decide solicitar un presupuesto a un contratista y reducir el precio de la transacci\u00f3n por el costo de reemplazar el techo. Al solicitar un PCA durante el proceso de debida diligencia, el comprador ha ahorrado m\u00e1s de $100,000 d\u00f3lares.<\/p>\n
Perfeccionamiento del Modelo de Adquisici\u00f3n – Reserva de CAPEX<\/p>\n
Perfeccionamiento del Modelo Financiero – El modelo financiero de una adquisici\u00f3n es una herramienta sensible que los fondos inmobiliarios e inversionistas profesionales utilizan para decidir qu\u00e9 activos comprar y a qu\u00e9 precio. Por lo general, existe un objetivo m\u00ednimo de rentabilidad que los fondos inmobiliarios aceptan para un activo concreto en una ubicaci\u00f3n determinada. Evidentemente, al equipo de adquisiciones de cada fondo le interesa comprar activos que tengan una rentabilidad superior a la rentabilidad m\u00ednima aceptable del fondo. Esta rentabilidad se considera una tasa de descuento o TIR (Tasa Interna de Retorno) que esta influenciada por los flujos de caja libres de una potencial inversi\u00f3n. Cuanto mayor sea el flujo de caja libre que devuelva una propiedad (NOI) a\u00f1o tras a\u00f1o, mayor ser\u00e1 la rentabilidad de la inversi\u00f3n. La estimaci\u00f3n del flujo de caja libre la construyen los analistas de adquisiciones proyectando los alquileres y los costos. Un costo que se pasa por alto f\u00e1cilmente es el capital necesario para sustituir componentes del edificio, lo que se conoce como mejoras del capital. Este porcentaje de CAPEX suele estar vinculado a los ingresos del mueble y se utiliza para reemplazar elementos como pisos, techos, o equipo mec\u00e1nico que se desgastan con el tiempo. Una ligera variaci\u00f3n puede tener un gran impacto en la proyecci\u00f3n de los rendimientos de una inversi\u00f3n, y si este porcentaje no se estima correctamente, los compradores pueden cometer el error de comprar propiedades que no rinden el umbral m\u00ednimo de rendimiento del fondo de inversi\u00f3n. Debe prestarse especial atenci\u00f3n a los requisitos de CAPEX para las propiedades m\u00e1s antiguas, ya que su estado puede variar mucho debido al nivel de mantenimiento y remodelaciones realizadas antes de la transacci\u00f3n. A su vez, el porcentaje de reserva de CAPEX para las propiedades m\u00e1s antiguas tambi\u00e9n pueden variar en gran medida.<\/p>\n
Escenario de Ejemplo<\/p>\n
Un comprador de Fibra X de Per\u00fa acaba de firmar un contrato para la compra de un edificio de oficinas de m\u00e1s de 30 a\u00f1os de antig\u00fcedad. Han firmado un acuerdo de compra que les da 60 d\u00edas para revisar la propiedad, antes de cerrar la transacci\u00f3n con el 90% restante del precio de compra (se hizo un dep\u00f3sito del 10%). Fibra X contrata a LOGAN para realizar el PCA, y LOGAN completa la inspecci\u00f3n detallada la semana siguiente.<\/p>\n
Durante la inspecci\u00f3n de la propiedad, la empresa LOGAN observa que el generador de respaldo parece estar viejo, con oxidaci\u00f3n en algunas de las juntas. Tras una inspecci\u00f3n m\u00e1s detallada de los registros de mantenimiento proporcionados por el vendedor, se observa que el generador de respaldo no ha sido revisado en 10 a\u00f1os, ni probado. Se estima que la vida \u00fatil restante del generador de respaldo es de 2 a\u00f1os o menos. En el informe de la Evaluaci\u00f3n del Estado de la Propiedad (PCA) entregado al comprador, LOGAN se\u00f1alo esto como una preocupaci\u00f3n importante y dentro de la tabla de reserva de reemplazo incluye el reemplazo del generador de respaldo en el a\u00f1o 2. Este costo significativo en el a\u00f1o 2 sesga el porcentaje de CAPEX proyectado al 4% anual. Cuando Fibra X utiliza el 4% en lugar del 2% para una reserva de CAPEX en su modelo de adquisici\u00f3n, como se hab\u00eda proyectado originalmente, se dan cuenta que la inversi\u00f3n no es factible. El equipo de adquisici\u00f3n decide cancelar el Contrato de Compraventa bas\u00e1ndose en el estado del generador de respaldo y estudia otras oportunidades de adquisici\u00f3n. Fibra X puede presentar el PCA de LOGAN para solicitar la devoluci\u00f3n del dep\u00f3sito realizado, ya que el inmueble no est\u00e1 en excelentes condiciones.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
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