Atracci\u00f3n de capital, expectativas y se\u00f1ales de reconfiguraci\u00f3n:\u00a0\u00a0Evoluci\u00f3n y situaci\u00f3n del mercado inmobiliario institucional local<\/p>\n
En el presente art\u00edculo, el autor da cuenta de la evoluci\u00f3n reciente y la situaci\u00f3n actual del mercado inmobiliario institucional en el Per\u00fa, sobre la base de los resultados de una encuesta, dirigida tanto a inversionistas institucionales como a gestores y desarrolladores, y que permite evaluar el tama\u00f1o y la composici\u00f3n de los activos bajo administraci\u00f3n, las expectativas de retorno para los inversionistas institucionales y las tasas de capitalizaci\u00f3n seg\u00fan segmento para los gestores.<\/p>\n
El mercado inmobiliario institucional en el Per\u00fa atraviesa una etapa de ajuste y estabilizaci\u00f3n tras la correcci\u00f3n observada entre 2022 y 2024, luego de un periodo de alta volatilidad. En este contexto, el real estate vuelve<\/p>\n
a posicionarse como un activo estrat\u00e9gico de largo plazo, con una asignaci\u00f3n de capital m\u00e1s selectiva y disciplinada, enfocada en la calidad de los activos, la solidez de los flujos y la capacidad de ejecuci\u00f3n de los gestores.<\/p>\n
En este marco, se desarrolla el Investment Report Per\u00fa 2025, elaborado por LOGAN Valuation, el cual analiza el mercado inmobiliario institucional desde una perspectiva integral, combinando informaci\u00f3n sobre los activos bajo administraci\u00f3n con encuestas a inversionistas institucionales y gestores. El objetivo del informe es aportar una lectura estrat\u00e9gica del sector y contribuir a una mayor transparencia del mercado, poniendo a disposici\u00f3n del mercado informaci\u00f3n agregada y estandarizada que sirva como base para la toma de decisiones de largo plazo por parte de inversionistas institucionales, aseguradoras, fondos de inversi\u00f3n y family offices.<\/p>\n
Evoluci\u00f3n de los activos bajo administraci\u00f3n<\/p>\n
El an\u00e1lisis de los activos bajo administraci\u00f3n (AUM) constituye un punto de partida clave para entender la profundidad, estructura y din\u00e1mica del mercado inmobiliario institucional en el Per\u00fa. El AUM permite dimensionar el volumen de capital comprometido, identificar las estrategias predominantes y evaluar la evoluci\u00f3n de los portafolios a lo largo del tiempo.<\/p>\n
Al cierre de 2024, el AUM inmobiliario institucional en el pa\u00eds ascend\u00eda a USD 2,026 milones, reflejando el tama\u00f1o actual del mercado y su relevancia creciente en del \u00e1mbito de inversiones alternativas (v\u00e9ase el gr\u00e1fico 1).<\/p>\n
No obstante, al compararse con mercados m\u00e1s desarrollados de la regi\u00f3n, como Chile y Colombia, el nivel de AUM en el Per\u00fa a\u00fan se ubica significativamente por debajo, denotando una brecha relevante y, a la vez, una\u00a0 oportunidad para el crecimiento del mercado institucional de inversiones inmobiliarias en el pa\u00eds. En este contexto, el fortalecimiento de los veh\u00edculos locales y el rol estructural de los inversionistas institucionales se perfilan como factores clave para canalizar capital, profundizar el mercado y cerrar progresivamente esta brecha frente a otros pa\u00edses de la regi\u00f3n.<\/p>\n
En los \u00faltimos a\u00f1os, el AUM administrado por veh\u00edculos regulados ha mostrado un crecimiento moderado, condicionado por un entorno pol\u00edtico vol\u00e1til y por el encarecimiento del financiamiento a nivel global. Sin embargo, las proyecciones hacia 2026 y 2027 apuntan a un escenario m\u00e1s favorable, en la medida en que se consolide una mayor estabilidad macroecon\u00f3mica y una recuperaci\u00f3n gradual de la confianza de los inversionistas. Este contexto podr\u00eda traducirse en una mayor actividad de inversi\u00f3n, as\u00ed como en un renovado inter\u00e9s por activos inmobiliarios institucionales que ofrezcan flujos estables, estructuras de riesgo claras y est\u00e1ndares adecuados de gobierno corporativo.<\/p>\n
Las sociedades administradoras de fondos de inversi\u00f3n (SAFI) contin\u00faan teniendo un rol central en l a canalizaci\u00f3n de capital hacia activos inmobiliarios y alternativos. La evoluci\u00f3n de su AUM refleja el apetito de los inversionistas y la capacidad de los gestores para estructurar\u00a0 veh\u00edculos alineados con criterios cada vez m\u00e1s exigentes en t\u00e9rminos de riesgo, liquidez y transparencia.<\/p>\n
Respecto a la composici\u00f3n de los portafolios, las SAFI presentan una clara concentraci\u00f3n en activos generadores de renta, destacando el segmento de oficinas (44.2% del AUM), seguido por el sector industrial\u2013log\u00edstico (27.9% del AUM). Esta distribuci\u00f3n evidencia tanto el peso hist\u00f3rico de las oficinas dentro del mercado institucional como el creciente atractivo de la log\u00edstica, impulsado por fundamentos de demanda m\u00e1s resilientes y mayor visibilidad de flujos.<\/p>\n
Un componente particularmente relevante dentro del AUM inmobiliario lo conforman las aseguradoras con un 65% del total de las inversiones. Esta elevada participaci\u00f3n responde a una necesidad estructural de inversi\u00f3n de largo plazo, asociada al crecimiento sostenido de sus pasivos y a la b\u00fasqueda de activos que permitan calzar plazos, generar retornos predecibles y diversificar portafolios.<\/p>\n
La presencia dominante de las aseguradoras refuerza la idea de que existe una base s\u00f3lida de capital institucional disponible, que podr\u00eda desempe\u00f1ar un rol aun m\u00e1s activo en el desarrollo del mercado inmobiliario, en la pedida en que se ampl\u00ede la oferta de activos institucionales y se consoliden marcos regulatorios estables. Una parte relevante del AUM de las aseguradoras se registra a costo hist\u00f3rico, lo que subestima el valor econ\u00f3mico real de sus portafolios inmobiliarios y ofrece una lectura conservadora del tama\u00f1o efectivo del mercado institucional.<\/p>\n
Encuesta a inversionistas institucionales<\/p>\n
Los resultados de la encuesta a inversionistas institucionales muestran una clara preferencia por estrategias de menor riesgo, donde los enfoques Core y Core Plus concentran cerca del 50% de las inversiones inmobiliarias en el mercado nacional. Esta distribuci\u00f3n refleja una postura m\u00e1s conservadora por parte de los inversionistas institucionales, enfocada en priorizar estabilidad de flujos y perfiles de riesgo m\u00e1s acotados en un contexto de persistente incertidumbre.<\/p>\n
Las expectativas de retorno asociadas a cada estrategia refuerzan esta lectura. Seg\u00fan los resultados de la encuesta, los inversionistas institucionales esperan retornos de largo plazo en torno a 7.5% para estrategias Core y 9.5% para Core Plus, niveles que funcionan como hurdle rates m\u00ednimos para justificar la asignaci\u00f3n de capital a activos estabilizados o con mejoras operativas acotadas. En contraste, las estrategias de mayor riesgo presentan expectativas de retorno m\u00e1s elevadas, con una tasa interna de retorno (TIR) esperada de 11.2% para Value Add y de 15.5% para estrategias oportunistas, reflejando la prima exigida por asumir mayores riesgos asociados a\u00a0 reposicionamientos, desarrollos o situaciones especiales.<\/p>\n
En t\u00e9rminos geogr\u00e1ficos, los resultados contin\u00faan evidenciando una preferencia estructural por la inversi\u00f3n inmobiliaria en el exterior, sustentada en mejores retornos ajustados por riesgo, mayor profundidad de mercado y mayor escala de las inversiones. La exposici\u00f3n al mercado peruano, si bien relevante, cumple un rol complementario dentro de la estrategia global de portafolio, particularmente en el caso de las AFP, cuyas decisiones est\u00e1n condicionadas por marcos regulatorios espec\u00edficos.<\/p>\n
Esta din\u00e1mica plantea un desaf\u00edo para el mercado local, que debe competir por capital institucional ofreciendo activos de calidad, estructuras eficientes y gestores con una ejecuci\u00f3n consistente. En este contexto, la selecci\u00f3n e<\/p>\n
gestores es clave para atraer capital institucional, privilegi\u00e1ndose aquellos con track record probado y capacidad operativa.<\/p>\n
Resultados de la encuesta a gestores<\/p>\n
Desde la perspectiva de los gestores y desarrolladores profesionales, los resultados de la encuesta evidencian una lectura m\u00e1s t\u00e1ctica del mercado, donde la evoluci\u00f3n de las tasas de capitalizaci\u00f3n netas (cap rates) se consolida<\/p>\n
como una de las principales referencias para evaluar oportunidades de inversi\u00f3n, riesgo relativo y expectativas de valorizaci\u00f3n por tipo de activo. En conjunto, los datos muestran una tendencia general hacia la compresi\u00f3n de cap rates entre 2024 y 2025, consistente con una mejora gradual en la percepci\u00f3n de riesgo y con expectativas m\u00e1s favorables respecto a la estabilidad de los flujos (v\u00e9ase el cuadro 1)<\/p>\n
El segmento de oficinas muestra una reducci\u00f3n del cap rate desde 8.88% en 2024 a 8.52% en 2025, lo que representa una compresi\u00f3n de 35 puntos b\u00e1sicos. Esta evoluci\u00f3n sugiere que, pese a los desaf\u00edos que a\u00fan enfrenta el\u00a0 sector, los gestores comienzan a anticipar una recuperaci\u00f3n progresiva, particularmente en activos de mayor calidad y en submercados consolidados. La estabilizaci\u00f3n de la vacancia y la desaceleraci\u00f3n en el desarrollo de\u00a0 nuevos proyectos refuerzan esta lectura, posicionando a las oficinas como una alternativa atractiva para estrategias contrac\u00edclicas.<\/p>\n
En el caso del sector comercio, los cap rates a\u00fan muestran una tendencia descendente, pasando de 8.25% en 2024 a 8.07% en 2025, con una compresi\u00f3n de 18 puntos b\u00e1sicos. Esta din\u00e1mica refleja una recuperaci\u00f3n gradual\u00a0 del consumo y una mayor estabilidad operativa de los activos comerciales, sobre todo aquellos con ubicaciones consolidadas y un adecuado mix de inquilinos. Si bien el sector a\u00fan enfrenta desaf\u00edos estructurales, los datos\u00a0 sugieren una mejora en la percepci\u00f3n de riesgo por parte de los gestores.<\/p>\n
El segmento industrial-log\u00edstico destaca por tener una de las compresiones m\u00e1s relevantes del per\u00edodo analizado. Entre 2024 y 2025, el cap rate se redujo de 8.61% a 7.97%, es decir una compresi\u00f3n de 64 puntos b\u00e1sicos. Este comportamiento confirma el fuerte apetito de inversi\u00f3n por activos log\u00edsticos, sustentado en s\u00f3lidos fundamentos de demanda, baja vacancia y mayor resiliencia de flujos, consolidando al sector como uno de los principales pilares del mercado inmobiliario institucional.<\/p>\n
En vivienda para renta, los cap rates muestran la mayor compresi\u00f3n entre los segmentos analizados, pasando de 8.25% en 2024 a 7.50% en 2025 (\u201375 puntos b\u00e1sicos). No obstante, esta tendencia se da en un mercado a\u00fan incipiente, donde en Lima existen solo tres proyectos multifamily en operaci\u00f3n, lo que limita la profundidad y el conocimiento de mercado. A elo se suman desaf\u00edos estructurales relevantes, particularmente una normativa<\/p>\n
urban\u00edstica poco favorable y un tratamiento tributario que obliga a los inversionistas institucionales a pagar IGV, generando una desventaja frente al mercado sombra y la dificultad para acceder a financiamiento adecuado para este tipo de proyectos. Estos factores condicionan la velocidad de consolidaci\u00f3n del segmento, pese a su potencial como activo defensivo de largo plazo.<\/p>\n
Por su parte, el sector salud muestra una compresi\u00f3n m\u00e1s moderada, con cap rates que pasan de 8.54% en 2024 a 8.32% en 2025, una reducci\u00f3n de 22 puntos b\u00e1sicos. Esta evoluci\u00f3n es consistente con el car\u00e1cter defensivo del sector, su demanda estructural creciente y las barreras de entrada que limitan la oferta de nueva infraestructura, manteniendo un perfil de riesgo\u2013retorno atractivo para inversionistas institucionales de largo plazo.<\/p>\n
En conjunto, la evoluci\u00f3n de los cap rates refleja un mercado que comienza a internalizar un escenario de mayor estabilidad, con una diferenciaci\u00f3n cada vez m\u00e1s clara entre activos y sectores. La compresi\u00f3n observada,<\/p>\n
particularmente en log\u00edstica y vivienda para renta, sugiere que los gestores est\u00e1n dispuestos a aceptar menores retornos iniciales a cambio de mayor visibilidad de flujos y menor riesgo, mientras que sectores como oficinas y\u00a0 comercio muestran se\u00f1ales incipientes de recuperaci\u00f3n que podr\u00edan traducirse en oportunidades selectivas de inversi\u00f3n en los pr\u00f3ximos a\u00f1os.<\/p>\n
Comentarios finales y visi\u00f3n de mercado<\/p>\n
El mercado inmobiliario institucional en el Per\u00fa se encuentra en una fase de transici\u00f3n, luego de que el repricing de activos y el ajuste de expectativas de retorno hayan sido, en gran medida, incorporados en las decisiones de inversi\u00f3n. Con un AUM inmobiliario institucional de unos USD 2,026 millones, y una participaci\u00f3n relevante de las aseguradoras, que concentran cerca del 65% del capital, el mercado cuenta con una base significativa de recursos de largo plazo que puede impulsar su desarrollo en los pr\u00f3ximos a\u00f1os.<\/p>\n
Los resultados de las encuestas reflejan una preferencia clara por estrategias Core y Core Plus, junto con una compresi\u00f3n de cap rates en segmentos clave como industrial\u2013log\u00edstico y oficinas. Este escenario abre una\u00a0 oportunidad para profundizar el mercado de capitales inmobiliario, fortaleciendo la canalizaci\u00f3n de capital institucional hacia activos con mayor transparencia, est\u00e1ndares de gobierno corporativo y gesti\u00f3n profesional. La consolidaci\u00f3n de un entorno macroecon\u00f3mico estable y marcos regulatorios consistentes ser\u00e1 determinante para que el sector inmobiliario despliegue plenamente su potencial como destino de inversi\u00f3n institucional de largo plazo.<\/p>\n
Para profundizar en el an\u00e1lisis, te invitamos a consultar el Investment Report de Per\u00fa, donde encontrar\u00e1s los principales indicadores y tendencias que est\u00e1n definiendo el mercado inmobiliario institucional y las oportunidades de inversi\u00f3n.<\/p>\n
Este art\u00edculo fue publicado originalmente en la revista Procapitales (edici\u00f3n de enero) y escrito por Carlos Neuhaus, Managing Director de LOGAN Per\u00fa. Se reproduce en este espacio con autorizaci\u00f3n, como parte del compromiso de LOGAN con la difusi\u00f3n de an\u00e1lisis t\u00e9cnico y contenido de valor para el sector inmobiliario.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
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